マンション売却 - 株式会社ユービーエル

「どこの海」かによって２つの考え方があります。

海沿いのマンションの場合、２つのマンションがあります。

１つはリゾート地などの有名な海を前にしたマンション。
この場合は、そのリゾート地の知名度と海が見えることが価値となります。
ハワイなどではその傾向は顕著で、オーシャンビューの部屋が一番高いです。

２つ目は、リゾート以外の海です。
海沿いのマンションは一般的に塩害や洗濯物が乾きにくいなど、マンションとしてはいくつか問題があります。
しかし、やっぱりそれでも海が好きな人、またはそういった問題を気にしない人が対象となります。

もちろん、そこが海沿いの街で背中には山がすぐ迫っているような場所は別ですが。
ようは、買い手を選ぶということです。

売り方は基本的に一般のマンションと同じ、しかし買い手を選ぶと覚えておいて下さい。
なお、リゾートマンションの売り方についてはコチラを参考にしてくださいね。

（回答）ご相談

1.契約満了後に一般媒介契約に変更して数社に依頼する方が間口が広がり効果的か？

物件により変わります、状況によっては悪化することもあります。

2.その場合何社くらいが妥当？

多くて３社、２社くらいがいいでしょう。

3.一般媒介契約も3カ月契約ですか？

はい、上限が３ヶ月です。

4.買い取り保証というのをやっている業者さんに依頼し期間を限定して売りに出すのがよいのか？

買取保証付の業者からすれば、売れなくても買い取って転売すれば儲かります。
特段大急ぎで無い限りはオススメしません。
買取金額が納得できればいいと思います。

5.インターネット上のメジャーな検索サイトにUPしてもらうにはどうしたらいいのか？

もし、今の段階で掲載されていないのであれば今売却を依頼している不動産屋さんの怠慢か情報を囲い込みしている可能性があります。

マンションを売るときに売主ができる事

空家であればリフォームすることも可能です。
また、広告費を売主としてだすことも出来ます。

あと考えられるのは、売却が長期に渡る場合は繰り上げ返済をして毎月の負担を減額するのも手ですね。

売りたいマンションの状況にもよりますが、まずは上記３つが基本的な方法です。

需要か価格の問題

１年で２組しか内覧が無いということは
・需要が無い
・価格が間違っている

このどちらかです。
地域的に需要が無い、または戸建てばかりの地域でマンションの人気がない。
こういう場合は需要が無くて売れないと判断します。

間取りとして特殊な場合も売れにくいです。

あとは、価格設定そのものに間違いがあるのかもしれません。
まず不動産屋さんに電話して「なぜ、うちのマンションは売れないのか？」を聞いてみてください。

大手と中小の不動産屋のどちらに依頼するか

現在の不動産売買のシステムでは大手であっても中小でもレインズという不動産業界のネットワークを使うので、極端な差はありません。

それよりも、親身になって対応してくれるかが差になるでしょう。

賃貸の相談をしたところが、売買もしっかり行っているところであれば問題ないと思います。
一度両方から担当者を呼んで、話を聞いてみてはどうでしょう。
そのあと決めればいいと思いますよ。

ローン特約期間終了時が望ましいです。

賃貸の契約をしたあとになって

「ローンが通らなかったので解約します」
「手付け放棄しますので、契約やめたい」

こういわれると、売主としてどうしようもありません。
逆に賃貸の契約は、契約してしまえば当然保証金や敷金なども発生します。
（厳密にいうと引渡しを受ける、となりますが。。。）

賃貸のオーナーに「いや、売れるはずの家が売れなかったので保証金と礼金返して」と言ったところで「やなこった」でおしまい。

もちろんその保証金などを諦められるのであれば、早めに賃貸契約をしてもいいですが、それ以外ではあればローン特約と手付けの期間終了後に契約しましょう。

なお、賃貸物件を探しはじめるのは少し前からでいいでしょう。
そのとき気に入った物件があれば、ローン特約の期間まで待ってもらえるかを聞いてみるといいですよ。

値段を下げても売ってください。

過去その物件で事例があるかどうかは分かりませんが、もう値段を下げても手放すべきです。
所有することでリスクがあるでしょう。

あと売る場合には瑕疵担保責任を負いたくない、旨を不動産屋さんにつたえておきましょう。

また、その程度の金額となると、物件から離れた不動産屋さんは受けないです。
なぜなら手数料が安いので、距離がある物件だと移動だけで赤字になります。
よって物件近辺の大手会社一択で売却を依頼すればいいと思います。

よろしくお願いします。

うまく退去してくれればいいのですが。

借主が何も知らない方で、こちらの希望通りすっと退去してくれればいいのですが、ちょっと詳しいひとに聞くと保証金の全額返還＋引越し代＋新しい家の契約関係費用を貸主が負担しろという話になるでしょう。

今現在の収益性で大幅なマイナスがでないのであれば、借主から普通に退去してもらうのを待つほうがいいです。
変に話を持っていって借主がゴネだすと長引きます。

また、借地借家法では「貸主の正当事由」がなければ借主は退去させることができません。
「売るから」は正当事由にならないのです。

まず、借主にさらっと当たって出て行ってくれそうであれば話を進めましょう。
ゴネそうであれば、深入りするとヤブ蛇になるので退去を待つほうがいいと思います。

ローンは完済できますか？

売ってローンが残る場合ですが、そのローンは必ず売却完了と同時に返済する必要があります。

例えばローンの残りが1900万円あったとして、その物件が1700万円で売れれば、足らない200万円や諸費用は自己負担する必要があります。
ようは持ち出しが発生します。
それが払えることが大前提です。

一度資金計画を見直してはいかがでしょうか？

売れない理由をまずは明確にしてから

専任で売却を行っているのであれば
「なぜ売れないのか？」
「どういう販売活動をしているのか？」
「今後どのように売っていけばいいのか？」
について今お願いしている不動産業者にアドバイスを求めてください。

それで満足いく回答が得られないような不動産屋さんであれば、業者を変えることを考えてみてはいかがでしょう。