マンション売却 - 株式会社ユービーエル
マンション売却アドバイザーの田中徹也です。私は日本全国のマンションを売りたいという方からの相談や売却のコンサルティングサービスを行っています。
売るべきか、貸してから売るべきか？
2015年11月03日 [記事URL]
家を売ろうか貸そうか悩んでいます。
気持ちとしては売る考えの方が強いです。
物件は築45年
間取りは1DKの26.97㎡
徒歩5分に2駅利用可。
トランクルーム有。
風呂トイレ同じ。
現在はネットでの一括査定へ出していくらになるかの回答を色々ともらっています。
11月10日に内覧と面談を数社とする予定です。
一括査定したもののいくつか回答をいただきました。
例1
一社から最近あった売却の事例だと515万円と言われました。
その業者からの提案としては
初月550万円
2ヶ月～480万円
3ヶ月～430万円
という案がきました。
例2
また30平米未満は現在住宅ローンが組めない銀行がほとんどなので、貸したうえで売りに出した方がいいのではとも言われました。
他の業者からは貸している物件だと、投資家向けにだけしか売れないので、両方の選択ができる状態の方がいいと言われました。
例3
一度そのマンションの別の階の売買を担当したという方からメールがきました。
相談したい内容は
・売った方がいいか？貸した方がいいか？
・売るにしても貸してから売った方がいいのか？
・一度そのマンションの売買を体験している担当者というのは頼りになりますか？
原則は売り、但し期間を定めましょう。
売るか貸すかで言うと売ったほうがいいと思います。
ただ、いつまでと期限を決めたほうがいいでしょうね。
貸してから売ったほうがいいのかという問いについては
・金銭的なことを考えれば、貸して賃料を得たほうがいい
・但し、貸すと確かに買う人が限られます。
ですので、自信の資金計画と見合いで「○月まで空き家で売って、売れなければ入居者を入れる」という方法がいいと思います。
また、「一度そのマンションの売買を体験している担当者というのは頼りになりますか？」というご質問については、『そうとも言えません。』という回答になります。
なぜなら、同じマンションでも売主の状況が違うからです。
マンション売却の可否について
2015年11月02日 [記事URL]
マンション売却を考え、机上査定を数社にお願いしました。
現段階のローン残高は約２５００万円。
机上ですが査定は２７００万円弱。
売却スタート価格は２００万円上乗せくらいで提案されてます。
売却後は実家のそばの中古住宅（800万程度）の購入を視野に置いてます。
現在主人は不況のあおりで失業中。
アルバイトをしているのでとりあえずローンはぎりぎり払えてます。
ただ貯金は0となってしまいました。
こんな状況ですので話を進めるべきか、やめるべきか悩んでいます。
アドバイスいただければ幸いです。
買い替え先の資金計画は大丈夫でしょうか？
買い替えをお考えのようですが、買い替え先の物件を買う資金調達が気になります。
もし、ローンで買うことをお考えであればご主人様がアルバイトで他に収入もなければ、まずローンは通らないです。
自己資金としても、今のマンションが確実に2700万円台で売れればいいですが、諸費用なども考えると2600万円台で売れないと、その後が大変かと思います。
買い替え先の資金計画が成り立つ前提で、今のマンションを2600万円台以下では売らないと決めてから動いたほうがいいでしょう。
買い替え先の資金計画が成り立たない場合は、もう一度考えなおすべきです。
買い替え先のマンションのポイント
2015年10月31日 [記事URL]
売却後の新築マンション購入を考えています。
ポイントや注意点があれば、教えて下さい。
一生住むマンションを買うのか？将来売る可能性があるのか？で選択は変わります。
原則としては、
「売れていない（売れ残っている）マンションは買わない」
「できれば中古」
「そのマンション内で複数売りにでているときは一番いい部屋を買う」
新築をご希望されるのであれば、できるだけいいところを買ってください。
これから一生そのマンションに住み続けるのであれば、どこでもいいです。
しかし売る可能性があるのであれば、やはり将来資産として売りやすいところをしっかりと視野に入れてみるべきです。
たくさんみるべきところはあります。
あと、戸数が多すぎる物件も要注意。
売るときに「同じマンション内でライバルがたくさんでてくる」可能性が高いからです。
都心のマンションを高く売る方法
2015年10月30日 [記事URL]
都心のマンションを高く売る方法もお願いします。
東京都心のマンションを高く売る方法
東京都心のマンションは魅力はあるものの、ライバルも多いのが現状です。
その中で高く売りたい気持ちも理解できますが、「売り逃し」が一番怖いです。
ようは、値段にこだわりすぎて売り損なうと大変。
「高く」売ることも大事ですが「早く」売ることも今非常に重要です。
先行き景気が回復傾向の場合は、高めでキープも有りですが現状厳しい。
そうであれば、早く売ってしまうことも非常に大事なポイントとなります。
また、マンションでも投資用か住宅用でも売り方は変わってきます。
権利書がありません
2015年10月29日 [記事URL]
マンションの権利書を紛失しました。
無いと売ることができないのでしょうか？
権利書が無くても売却はできます。
権利書が無い場合も、今の法律では取引の際に司法書士による本人確認をもってマンションの売却は可能です。
ただし通常の売るときよりかは司法書士費用が若干プラスになります。
鍵の交換について？
2015年10月28日 [記事URL]
家の鍵ですが、何本かコピーをしてマスターキーがなくなっています。
この場合売主が交換をしてから売るのでしょうか？
鍵の交換は必須ではありません。
年月が経過したマンションの場合、鍵が全部無いということはよくあります。
基本はある鍵を集めて引渡しのときに買主に渡せばOKです。
あとは買ったほうがどうするのか？は買い手の自由です。
賃貸中のファミリータイプマンション売却
2015年10月27日 [記事URL]
購入後2年半の賃貸中都内3LDKマンション(築25年）の売却を考えています。
最初から2万円の持ち出しになっていましたが、昨年修繕積立金が上がり現在3万6千円ほどに持ち出しが増えています。
このまま赤字で持ち続けるのは気が重いのでできれば売ってしまいたいと思います。
ただ、売却するとしてもかなり損が出そうです。
入居者は当分出る気配はありませんので、このまま赤字でも持ち続けるほうが良いのでしょうか。
それともかなりの損を覚悟しても賃貸中のまま売却したほうが良いでしょうか。助言をお願い致します。
お金の問題を明確化しましょう。
人に貸している状況で売るとなれば収益物件扱いとなります。
よって買う方の価格も賃料をベースとした収益性がメインとなります。
売る場合はやはり空き家で「自己の居住用」に買う人に売るのが一番いい条件で売れるでしょう。
また、貸した状態で売る場合も「売ってそれほど損がでるか」も気になるところです。
例えば３００万円くらい赤字が出るとしましょう。
現在毎月３．６万円、年間で４３．２万円の赤字ということになります。
一気に３００万円の損を出すということは
３００万円÷４３．２万円＝６．９４→約６年と１１か月持ち続けた場合の赤字と同じです。
ですので、３００万円持ち出しが出るのであれば、６年待って空き家にして少しでも高く売れそうであればそのほうがメリットが出てくる可能性もあるのです。
一度その辺の数字のよく見てはどうでしょう。
住みかえ時、売り先行のマンション売却について
2015年10月26日 [記事URL]
初めまして。
「成功する中古マンション売却術」を愛読させて頂きました。
私は現在、都内新宿区の築2年の中古マンションを売却中です。
売却の目的は、鎌倉に住んでる妹家族と鎌倉で同居するため、皆が気に行った一軒家が売りに出たので、その物件を購入する資金とするためです。
売却は、購入希望の中古一軒家の担当不動産に専属契約しました。
しかし、マンションの売却が思ったよりスムーズに行ってないので、どうしたらよいかと思いご相談しました。
最初は築浅、駅近、山手線内であることを考慮。
新築購入金額＋手数料の金額を設定しましたが、内見希望連絡もありません。
不動産会社から、高すぎるからだと言われたので、2週間後に500万円値引きしました。
これで相場より割安感がある値段になったと思っています。
あまり不動産営業マンが営業してる気がしないので、自分たちで近所のマンションにチラシを配布して回ったりしています。
しかし値下げ後2週間経ちますが、1件しか内見が来ません。
これ以上はあまり値段を下げられません。
一般契約にして、多くの不動産会社に見てもらうべきなのか、ここの地域が人気がないのか・・・なやんでいます。
ちなみに、自宅マンションの売却の担当営業マンは、鎌倉の中古一軒家の担当営業マンと同一で、都内の物件に詳しいとは思えません。
他の物件の内見を希望した客にこちらの物件を薦めるというような営業をしている状況にもいないです。
気に行った中古一軒家は、他にもうひと組、競合相手がいるそうですが、そちらも自宅の売却が先行という事です。
鎌倉の物件は、皆が気に行っているので、出来る限りの事はして手に入れたいと思っています。
どうぞ宜しくお願い致します。
売却を依頼する不動産屋さんを変えましょう。
今の売却担当者では厳しいでしょう。
やはり地域性が大事です。
マンション（居住用）の場合は。
これが収益物件であれば、買主が全国にいるので不動産屋さんの所在は選びませんが、居住用であればやはりそのマンションの地元の業者がいいです。
あと気になるのが、情報がちゃんとその地域に回っているか？
一度どういう販売活動をしているか聞いてみてください。
そして今度はマンションの地域の不動産屋さんに売却を依頼しましょう。
不動産屋さんを変えるタイミングが、新しい不動産屋さんに相談するタイミングについては
http://www.e-ubl.net/mailmaga/mm100311.html
http://www.e-ubl.net/mailmaga/mm100308.html
このあたりのコラムを参考にしてみてください。
よろしくお願いします。
築22年のマンションが売れません。
2015年10月23日 [記事URL]
築22年のマンションが売れません。
今は空家です。
今年春に購入したが住めなくなった事情ができました。
高めで買ってしまったようで、2900万円ローン全額残ってます。
6月から同値段で活動してるが売れません。
一度不動産屋を変え現在2690万円まで下げました。
しかし管理費と修繕費が計38千円で駐車場2万円がネックになっているようです。
内覧は今まで6件だけです。
持ち出しはあと2～300万円しかありません。
どうしたものかアドバイス頂ければと思います。
売れていない理由は価格だけでしょうか？
内覧がない理由は
・情報が広がっていない
・価格が高い
・需要がない
この３つしかありません。
まず、ほんとうに価格が問題なのでしょうか？
情報が広がっていることも大事ですし、需要そのものに問題がないかも気になるところです。
また６件の内覧の方からお断りがあった理由を聞いてみましょう。
原因をまず探らないと解決の方法が分かりませんので。
なかなか売れない場合の対処法
2015年10月23日 [記事URL]
マンションがなかなか売れない場合の対処法を聞きたいです。
まずは売れない理由を明確化すること
売れない場合は、まず売れない理由を明確にします。
一番簡単なのは、売却を依頼している不動産屋さんに「なんで売れないの？」と聞くことです。
そしてその理由を明確化し、改善できるところは１つ１つやっていきます。
もちろん、価格が理由となることもあるかもしれませんが、表からは見えない不動産業界の仕組みとして、うまくあなたのマンションの売却情報が広がっていない等様々な要因も関係してきます。
まずは聞くこと、聞いて納得できなければまたご相談いただければと思います。
Copyright© 2015 株式会社ユービーエル All Rights Reserved. 