何で売れないの！うちのマンション

2016-09-05

一番多い相談で「売りに出しているけど売れない」という相談があります。

すでに不動産屋さんに依頼してる。
もう数ヶ月たつけど売れない。

たまに内覧はあるけど、そこから話が進まない。
なぜなんだろう。

一般の方が家を売る場合、とてもこの状況は不安になるでしょう。
「うちのマンション、いつになったら売れるのか？」と。

今世の中では金利が下がっており、マンションは買い！という気風。
でもぜんぜんそんな感じもしない。。。。。

こうお悩みのかたは本当に多いです。
そして「このまま売れなかったら。。。。。」

ただ、この問題はしっかりと見つめていくと、実は『売れない理由は３つだけ』なのです。

その３つとは

・需要
・相場
・広告

この３つなのです。
３つ全部書くとすんごい分量になるので、今日はその１つめの「需要」について書いておきます。

需要とは商品に対する（購買力の裏づけのある）欲求、となります。
わかりやすい話をしますと、いまから約２０年前、僕が二十歳のころのお話です。
当時すごく人気があった靴がありました。
そう、ナイキのエアマックスです。
懐かしいでしょ。（笑

特にエアマックス９５は爆発的な人気で、悪い大きなお友達が「エアマックス狩り」なる蛮行をはたらくケースも。
よって、エアマックスは高値で取引されていました。
需要があったのです。

その後数年すればそのブームは終焉。
エアマックス狩りも定価以上で買う人はいなくなりました。

これはマンションも一緒です。

「買ったとき」と「売るとき」で需要が変わることが多々あります。

例えば駅からはバス便のマンション。
買った当時はマンションの居住者がみんな若かったから問題なかった。

しかし２０年経ってマンションも居住者も高齢化したとき、都心にこれまでなかったマンションがボンボン建って郊外型のマンションは需要が下がった。

こういう事例もあります。

また、買った当時はそうでもなかったけど、年数がたって管理費と修繕積立金が高くなり（特に修繕積立金）毎月のコストが高い！
よって新築と比較し、悪いマンションじゃ無いけど売れにくい。
なんてこともあります。

地震が来たときのことなんて想定していなかった、、、、やっぱりベイサイドはやめておこう。
埋め立て地で地盤が心配、、、、、、と需要が変化するパターンも。

「え！あの建設会社そんないい加減な工事してたの？うわ！！うちのマンションもそこの施工やんか！」

いろんなパターンがあります。

そう、いろいろ書きましたが、需要というセクションで考えた場合、まず

「売ろうとしているマンションの需要はどうか？」
もっとわかりやすく言うと

「あなたのマンションの人気は今？」
となります。

もし需要があれば「高く売る」ことを優先できます。
１９９５年のエアマックスです。

もし今あまり需要が無いようであれば「早く売る」ことを優先します。
なぜなら、需要が悪化する前に売った方がいいからです。

しかし多くの方が、この需要を見定めずに売りに出し戦略ミスをします。

「うちのマンション、買ったとき人気で抽選にもなったんですよ、この部屋も人気で。」
だから今も高く売れるはず、、、、と見込み不動産屋さんに相談。
相談を受けた不動産屋さんは「とりあえず売却の依頼受けておこう」と『そうですね、じゃあまず売って様子見ましょう』ということに。。。。

当然需要の低いマンションなので反応が薄い。
そもそもの売却戦略ミスなのです。

結果「うちのマンションなんで売れないの？」となるのです。

これはすごく辛辣なお話ですが、やはり自分の大切な資産を売るのであれば、１円でも高く売るべき。
であれば、「どうやって売るか」がすごく大事であり、その手法を考えるうえで需要を見定めることが極めて重要なのです。