中古の収益物件を買うときに、僕が一番細かく聞いておくこと

仲介をする中で、自分のお客さんが収益物件を買う場合に一番しつこくいろいろ売主に聞くポイントがあります。
それは、ずばり「修繕履歴」とメンテナンス状況です。

例えば表面利回り８％（今時ありませんが）の物件、検査済証もある！
これはいいなとおもっても、調べた結果「築年数が経っているが、ほとんどメンテナンスしたことない」という場合は要注意です。

例えば、屋上の防水とかですが雨漏りが発生してから気づいて直せばそこそこの金額になります。
また、エレベーターの定期メンテナンスはしていたが、購入後故障などで大きなお金が掛かる場合も。

要は、これまでお金を建物にちゃんと掛けてきたか？
また、これまでに起こった故障等でちゃんと対応しているか？

これが大事です。

分かりやすくいうと

見た目イケメンでスマートやし、お金儲けもすごいけど、
内臓もボロボロで、実は歯もボロボロ。
将来動けなくなってお金掛かる男子
なお、人間ドック未経験

そんな男性と結婚するのか？ということです。

見落としがちなところ

修繕履歴では、建物のメンテナンスについて確認できます。
しかし、見落としがちな部分もあります。

例えばキュービクル（高圧受電設備）です。
雨漏りや、各種設備とは違い関西電力などが定期的にメンテナンスし報告書があがっています。
その中で「ここは耐用年数が過ぎているから壊れるかも、交換推奨」という感じに書かれています。

基本的に交換推奨＝すぐ壊れるとは言いません。
（まあ、交換することを強く勧められますが、、、、）

しかし、その部位に不具合が発生した場合、どの程度の費用が掛かるかは契約までに見積もりを取っておきましょう。
なぜなら、近い将来その費用を負担するのは買主となるあなただからです。

ダチョウ倶楽部よろしく、壊れて「はい、●百万です。」で「聞いてないよー」では済まされません。

もし事前に近い将来発生しそうなものだいであれば、売買代金の交渉の際に頭に入れておく必要があります。

見た目ももちろん大事です。
しかし、同時に中身が伴っているかをしっかりと確認して不動産は買いましょう。