マンションを売るときにリフォームする？しない？

マンションを売るときにリフォームするか、しないか。
これは結構悩みますよね。

不動産屋さんにリフォームしたほうが売れやすい！って言われますし、、、
でも本当にすべきかどうかはケースバイケース。

じゃあどんな時はリフォームしていいかを考えましょう。
最後に「ここだけはしておくといいよ」というポイントも！

リフォームは３つある

リフォームと一口にいっても３つあると知っておきましょう。

フルリフォーム

水回りから何からすべてを買えてしまうリフォームです。
当然一番お金が掛かりますが、イメージが変わります。

部分リフォーム

クロスと畳の交換など、簡単にできる範囲でおこなうものです。
水回りやキッチンなどは現状のままでおこないます。
美装工事なんていったりします。
見た目は綺麗になりますね。

ハウスクリーニング

いわゆるプロのお掃除です。
使っていたけど、そんな汚してないのであればこれで対応できます。

このうちフルリフォームするか、部分リフォームするかについて悩むところでもあります。

3つを知ったうえで見積もりを取る

次にどのくらいの費用が掛かるかを知りましょう。
その金額を知ったうえで売却の戦略を立てるのです。

例えば、フルリフォームに300万円、部分リフォームなら100万円かかると見積もりがあったとしましょう。
この金額を把握したうえで、売却戦略を考えます。

値引き額との見合い

例えばめちゃくちゃ汚い、猫がいてボロボロとかであればとりあえず部分リフォームをして売り出すことをお勧めします。
ようは、内覧がきたときに「嫌悪感」があるかないか、これが大事なのです。

古い＝悪いは関係ないです。
むしろ見に来る方は「古さ」は知ったうえで見に来ますので。

しかし、その嫌悪感においてギリギリ大丈夫なような物件であればするかどうか悩みます。

その時、こう考えます。

まずそのまま売り出す

とりあえず現状で買う人はいないかと探りましょう。
なかにはボロボロでも買って好きなように改装したい人もいます。
その人にとっては、先にリフォームされてないほうがいい場合も。

次にそれで内覧など反応がないのであれば、値引きするかリフォームする

この2のときに、3,200万円で売り出しているマンションであれば、100万円値引きしても反応は変わらないでしょう。
であれば、100万円でまずは部分リフォームで綺麗に仕上げてしまうことは効果的。

なぜなら、売出し資料に「リフォーム済み！！」と書けるからです。

でもこれが1,000万円のマンションだとこうはいきません。
100万円の部分リフォーム代金は大きいのです。

でもそれも長期で売れないのであれば100万かけて部分リフォームしたほうが効果があります。

なぜなら、1,000万円の家を買う層からすれば100万円のリフォーム費用は大きいのです。

リフォームローンを使いたくない買主

金融機関によりますが、買い手の立場からすれば家本体のローンはいいですが、リフォームローンは嫌っていう人がいます。
なぜなら期間も短く、金利も高めです。
で、あれば売主がリフォームしてくれてたら、本体価格にその金額が乗るので全体を家本体の住宅ローンで買える算段になります。

高額でない物件で、傷みが激し場合はこうした買い手の事情も考えてもいいでしょう。

水回りをさわるならトイレ

あと、古いマンションであればトイレだけは変えたほうがいいです。
トイレって使用頻度が高いので、綺麗であればそれだけイメージがいい。
その割にリフォームも高額にはなりません。
部分リフォームで水回りはさわらない場合も、トイレだけは新しくしておくといいですよ。

まとめ

このように、リフォームをするかしないかも売主と買主のとその市場背景によります。
これを考えず、とりあえずリフォームしよう！！ではもったいない結果もあるのです。
とはいえ、すべての不動産屋さんがそうしたことを考えているとも言えません。。。。

ぜひ売主として、知っておいて欲しいですね。