投資用マンションは売ってしまえ

2017-06-26

多くのマンションを売る相談の中には、投資用のマンションを売りたいという相談もあります。
ワンルームマンションを投資用に買ったけど、思ったような結果が出ていないから売りたい。

実によくあるお話です。

今の日本経済下において、原則投資用マンションは、まず新築で買っても儲かりません。
もう一回言います。
今の日本経済下において、原則投資用マンションは、まず新築で買っても儲かりません。

逆にいうと、「投資用マンションを持っているなら、とっとと売りましょう」これが結論です。

『え！でも毎月ローン払っても手元に利益が残るよ！！』
『減価償却も落とせるから！』

もっておられる方は気を悪くされるかもしれませんが、逆にこの言い分が買われるときの不動産屋さんのセールストークでもありました。
でも僕は、投資用マンションを持っておられる方には「早く売りましょう」と推奨しています。

なぜ毎月利益が出るのに、売れというのでしょうか？

例えば都心で好条件で貸せたワンルーム。
毎月ローンや管理費を支払い、手元に2万円残ったとしましょう。

年間2万円×12ヶ月で24万円。
もちろん所得に対する税金は考えておりません。

10年持っていれば240万円となります。

『ほら！そんだけ残るのになんで売れっていうの？』

確かに、不動産を貸した利益ベースでいうと儲けがあります。
しかし、問題はこのマンションを売るときの話です。

ちなみに、都心のワンルームを1500万円で購入し、ローンを払うとします。
10年で240万円手元に残る、ということは。。。。
「10年後1260万円以上で売れないと、損」という計算になります。

ようは、それ以下で売れれば赤字なのです。

『でも、ローンだけでも返せればトントンじゃない！』
といったところで1500万円を30年2％で借りて、10年後の残額は1,100万円です。
これも返さないといけません。

そしてちなみにこれは。。。。
ずーっと入居者がいて、さらにリフォーム費用や不動産屋さんへの入居者がきまったときの仲介手数料は考慮していません。

誰のためにローンを借りて買ったのか。。。。。
儲かるのは確実に金利をもらう銀行だけですね。

もちろん、これが時台が違い昔のように「持っているだけで不動産の値があがる」時代であればぜんぜん結果が違う。
値段が下がる時代は、不動産投資はほんとうに難しいのです。

そういった意味で、新築の投資物件を買った人は、今のうちに早く売るべき。
そう考えているのです。

さらに現在、収益物件の売却は難しいのです。
例えば「都内で利回り8％以上の収益物件が欲しい！」と考えたとしましょう。

投資物件のサイト楽待で検索したところ3,175件がヒットしました。
すごい数です。
思い切って10％以上にしたところ800件がヒットしました。

これがどういうことかと言うと、収益物件を買う場合利回りから計算します。
当然だれしもが高利回りが欲しい。

逆に言えば、どこにある物件も大事ですが、まずは収益性がキモ。
であれば、その収益性に見合う物件になって、はじめて選ばれるのです。

よって投資家心理でいうと、おなじようなものであればこっちがいい！という判断は「利回り」なのです。

ということは都内においてもこれだけライバルがいるなかで選ばれなくてはいけない。
それが現実なのです。

そういう意味で一棟のマンション以外がで、区分のマンションは本当に売るのが難しい。
よって早い段階で売りに出すことが重要です。