第２６９回　マンションを維持管理していくコスト

■ポッドキャスト（音声）で聞く⇒《音声再生ページ》 今回はですね、前々回に「冷静に判断をしよう」「マンションを売る時には冷静な判断をしてから売りに出しましょうね」という事をお話させて頂きました。 この時にですね、ご質問頂きまして「売った場合と貸した場合を考えた場合に貸した時、若しくは維持をしていく中でどういった費用を考えておけばいいのか教えて下さい。」という質問を受けましたので、今日はこれについてお話をしていきたいと思います。 皆様がマンションを維持していく上でどういった維持費を考えとけばいいのかというと、まずは１つめは住宅ローンですね。 で、住宅ローンに関してなんですけども、これは税務上の考え方とそうでない考え方があります。例えば、人に貸してる場合は税務上、金利というのは経費になります。 住宅ローンを払う内の金利分は経費になります。 しかし当然、元金も払わなくちゃいけない訳ですね。 そして、大事な事はキャッシュフロー、要するにお金に手元にいくら残こるかって事が大事なので、まず維持費の中で大切なポイントとして住宅ローンの元金と金利を合わせた毎月の支払額。そして、次にはマンションの管理費と修繕積立金。 まず、これを出して下さい。これを毎月、いくら払ってるのかを明確にします。 そして、その次にですね固定資産税です。 固定資産税に関しては、年間でいくらという計算になりますよね。 ですから、年間でいくらという頭で置いといてもいいんですけども、それでは支出項目としての毎月のキャッシュフロー上ブレが出てくる可能性がありますので、しっかりと毎月だったらいくらかかってるのかという風にですね、月払いのコストで計算してみます。 例えば１２万円、年間固定資産税がかかってるのであれば毎月にしては１万円ですよね。 となれば、このマンションを維持していくのには例えば、住宅ローンの元金と金利で１０万円払っている。 管理費と修繕積立金で１万５千円払っている。 となれば、年間１２万円で固定資産税払ってるのであれば、あと１万円は固定資産税としてみておこうという事になりますので、１０万円＋１万５千円＋１万円。 合計で１２万５千円がこのマンションを維持していく上で必要な費用だと思う事を計算に入れて欲しい訳ですね。となれば当然、貸した時に毎月１２万５千円以上で貸さないと赤字になるという事になりますよね。 このようにですね、毎月維持していくお金がいくらなのかをしっかり見極めれば値段を下げる時でも例えば、毎月１２万５千円かとなると１年間これを寝かしたとしてもマイナスは１５０万円ぐらい。となると、値下げの幅も１５０万円下げるんなら今まで１年間このままの状態で頑張っても一緒だなあという計算になる訳ですよ。 このようにですね、毎月のコストを見極めるという事は皆様のマンション売却に非常に大切な事ですので、是非これを参考にして頂きたいと思います。