マンションを「売るか？」「貸すか？」の判断
売るか、貸すか？
これは今のような「なかなか売れない時代」には、中古マンションを売ろうと考える方が、一度は判断に悩まれるところだと思います。
先週電話相談をしてきた愛知県のＹさんもそんな中のお一人でした。
Ｙさんは、この不景気の中
「先行きを考えたら住宅ローンを払っていけるのか心配」
「よって売却するか、貸したほうがいいんじゃないか？」
とお悩みになっていました。
『先行きのローンの支払いが不安だというお悩み以外で、このマンションを手放す理由はありますか？』と聞くと
「今のマンションはすごく気に入っている。先行き不安だけが売却の理由」
だとＹさんは言いました。
そこで、Ｙさんからマンションについてのいろいろお話を聞きながら最適な方法をアドバイスすることにしました。
まず確認したのが住宅ローンの残高。
買って１３年になりますが、約２０００万円残っているといいます。
しかしＹさんのマンションは今の相場で売っても１２００万円位。
よって、売ってしまえば８００万円のローンの残債務が残ります。
当然売るときには、こうした残債務も整理する必要があります。
『売ると８００万円の残債務が残りますが、これを一括で返済するお金すなわち現金で８００万円はお持ちですか？』
なかなかいまどき現金で８００万円ポーンと出せる人はいません。
Ｙさんも「それは難しい」と言われました。
『住宅ローンが返せない』のであれば、まず売ることはできません。
当然ウルトラＣとして、【買い替えを同時にして、買うほうの住宅ローンに売るほうの足らず分を上乗せする】という方法もあるのはありますが当然リスクもありますので、オススメできることではありませんでした。
こうなると、まず「売るか？」「貸すか？」を考えた結果「売ることができない」という結論に達します。
貸す場合のキャッシュフローを分析する
では次に「貸せるか？」という判断が必要となります。
私はＹさんに「今のお住まいに年間で掛っている金額」について教えてもらいました、内容は以下のとおりでした。
●住宅ローンが毎月５．５万円・ボーナス月３０万円
⇒年間支払額１１５万円
●管理費・修繕積立金 月額２．８万円
⇒年間支払額 ３３．６万円
●駐車場代（２台分） 毎月１万円
⇒年間支払額 １２万円
●固定資産税・都市計画税
⇒年間額 １３万円
これらをすべて足すと、今のマンションに住むのに年間で１７３．６万円掛る計算になります。
当然、住宅ローンの中にはローンの元本が入っていますのでローン残高は減ります。
しかし家計のキャッシュフローとしては支出となります。
この年間の必要額を出したら今度はそれを１２ヶ月で割ります。
１７３．６÷１２＝１４．４６⇒約１４．５万円となります。
これが今のマンションに住む場合の月額のコストとなります。
では、次にこのマンションがいくらぐらいで貸せるのかをＹさんに聞いてみますと・・・・・
「うーんいいところ９万円ぐらいでしょうか・駐車場いれても１０万円までじゃないでしょうか・・」とのことでした。
と、いうことは
「貸した場合の賃料約１０万円」－「今の毎月の支払額１４．５万円」
＝－４．５万円
貸しても毎月４．５万円の赤字がでる計算になりました。
また貸せば当然Ｙさん自身は他の家を借りなければいけません。
「希望する家はどのくらいの賃料ですか？」と聞けば、やはりこのあたりの相場の１０万円ぐらいだということです。
よってＹさんの場合は
・売っても残債務を返す８００万円が用意できない。
・貸すことによって毎月のマンションの維持費用１４．５万円のうち１０万円は賃料でまかなえるが、４．５万円が不足する。
・Ｙさん自身が新しい家を借りることで別途１０万円の賃料が発生。
貸すことでの不足分４．５万円を合わせれば貸したことにより家計の
キャッシュフローは－１４．５万円
売ることはまずできない、貸してもプラスマイナス０。
貸し出すことによる修繕や空室のリスクだけを負う。
分析によりこういう結果が出たのです。
Ｙさんは元々将来の不安から「売るか貸すか」をお悩みでしたが
このように「お金」の問題を明確化すれば
今のまま住み続けることが、一番安全であるということが分かったのです。
私は「売ることも貸すこともオススメできません」とアドバイス。
Ｙさんは非常にこの相談結果に安心し、納得していただいたそうです。
「売るべきか？」「貸すべきか？」
このように最善の方法を分析してから動くことが大事なのですね。
おのずと答えがちゃんと出てきますから。
