第２３０回　売るか？貸すか？やめるか？

■ポッドキャスト（音声）で聞く⇒《音声再生ページ》 今日はですね、結構最近家を売ろうとしてるんですけども「そもそも売った方がいいのかどうか」こういった事でお悩みの方が非常に多いので、今日はこのまず家を売る、マンションを売ろうと思った時に果たしてそれを売るべきかどうか。中には貸した方がいいって事もあると思うんですね。 こういった見極めの為のポイントついて話をしたいと思います。まずですね、大きく考えまして売るか貸すか、これを考えた場合あともう１つ止めるかという事がある訳ですね。 どうしても家を売らなくちゃいけない理由っていうのは当然あると思うんですけども、まずは売るか貸すかをその時考えた場合はまず売るという事を第一優先順位で考えて頂きたいと思います。 と言うのはですね、貸すという選択肢は当然あって、それも出来るんですけども、これは書籍にも書きましたけど貸す事によっていざお金が必要な時に売るに売れないという事がでてきます。 これはですね、貸す事によって売れないという訳じゃなくて、貸す事によって住宅、家として買うお客さんが買えなくなる。 そして、この貸した家を買う人というのは収益物件を買う人が対象となってくる。 依って、値段も非常に厳しい交渉にあいますし、また買いたいという人がいてもですね住宅ローンが使えないんですよ。何故なら人が入っている賃貸マンションを買うので、それは住宅じゃないという理由で住宅ローンが使えません。 依って、買える人が限られてくる値段も厳しくなるという事で、いざお金が必要な時に思った値段でなかなか売れない。思った値段以下でしか売れないという事になってきます。 依ってですね、人に貸してしまうとすぐに現金化できないこと。 またですね、将来家を買おうと思った時にダブルローンになる可能性がある。 そうなると、またなかなか新しい家も買えないという可能性が高くなってくるという事なので、まず売るか貸すかで考えたらまず売る事を優先してほしいんですよ。 但し、次に考える事は売って借金、住宅ローンの精算ができるかどうかという事です。 と言うのはですね、今住宅というのは値段が下がってますので３０００万円で買った家を売ろうとしたら２０００万円にしかならない。しかし、住宅ローンは２５００万円ある。と言う事は、５００万円足らない訳ですね。足らないとなると当然売れなくなります。 依って、この足らない分５００万円を現金で用意して、更に家を売って住宅ローンを返して家を売れる資力があればいいですけども、全くもってそんなお金はないという事であれば、売るに売れなくなりますのでその後初めて賃貸の方を検討するという事になってきます。 ただ、この家を売る場合で住宅ローンの残債が大きくて家を売っても借金返せない時というのはですね一応やり方としましては新しい家を買って、そのローンに返済分を上積みして借りるという事もですね出来ない事はないんですけども、やはりその分リスクも高くなりますし、費用負担も大きくなりますのであまりお勧めできない部分はありますよね。 ですから、まずは家を売るか貸すかであると売る事を考える。売ってそれでも赤字が出る場合、更に資金替えが出来なければ仕方がないから貸そうかという選択肢になると思います。 で、更にこの貸す時なんですけども、もう１つよく考えてほしいのは貸してどれぐらいの収益性があるのかって事になります。 勿論ですね基本的には赤字にならないようにというのはポイントになる訳ですけども、住宅ローンで家を買ってる場合は比較的毎月の支払額は低いです。 ですから比較的黒字化しやすいんですけども、どうしてもですね築の古いマンションだとですねなかなか思うような賃料は取れない。特にですねこう都心型のマンションであれば比較的いい値段で貸せるんですよ。と言うのは、法人が借りたりするからですね。 だけどこれが地域が離れてきますとなかなかいい値段で貸し手がつかない、借り手がつかないという事になりますのでこの辺のキャッシュフローをよく見た上で考えてほしいという事です。 あまりにも貸してリスクがあるようだったらお金をどっかから借りてでも売った方がいいという選択になりますので、この辺りはですね本当にこのお金の事をまずよく考えて、まずは売る事を考える。 売れる事が難しいのであれば貸す事を考える。だけど、貸してもどうしても上手く回らない。 赤字が毎月続いてこれでは苦しいという事であれば、やはりお金をどっかから工面するなりしてでもですね売った方がいいという、こういう３段階の考え方で家を売るか貸すかは考えて頂くのがいいかと思います。 細かいですね、この辺の見極めについてはですね私の無料電話相談でも受け付けておりますので、是非こちらの方ご利用頂き私に聞いて頂きたいと思います。