第２７９回　クリアすべきお金の問題

■ポッドキャスト（音声）で聞く⇒《音声再生ページ》 今日はですね、『マンションを売るにしても貸すにしても大切なお金の話』これをしていきたいと思います。 マンションを売る場合、貸す場合、両方においても、このお金の話というのは切っても切り離せない。 何故かと言うと、売りたいと思ってもお金の問題をクリアしないと売れません。 で、貸す場合においてもお金の問題をクリアしないと売れないということなんですね。 そういう事ですから、まずは皆様がマンションを売る場合、貸す場合もお金の問題をちゃんとクリアできるかどうか。 これをしっかり見極める必要があります。では、実際にどういったお金が必要になってくるのかについてお話をしていきたいと思います。 まず、マンションをですね売る場合なんですけども、大きくですね３つのお金が必要となります。 で、まずはですね契約、売買契約をした時に必要な印紙代が必要となります。 これはですね、契約書１通に対して課税される物で、１０００万円以上５０００万円未満の売買であれば２０１０年の１月現在ですとですね１５０００円の印紙税というのがかかってきます。これを負担する必要があります。 そして次にですね、仲介手数料が必要ですよね。 不動産屋さんを介して売買した場合、売却した場合は仲介手数料が必要となります。 この仲介手数料なんですけども、金額は成約した価格の３．１５％＋６３０００円となっています。そして、この仲介手数料なんですけども、この３．１５％＋６３０００円というのは上限の規定となっています。 ただですね、この仲介手数料についてもうちょっと詳しく話をしたいんですが、話し出す と結構大変な長い話になりますので、この仲介手数料に関してはですね次回詳しくお話したいと思います。とりあえず仲介手数料がかかるよ。 その金額は上限として成約価格の３．１５％＋６３０００円が必要なんだよって事だけ知っておいて下さい。そして、３つめ必要となりますのが司法書士さんへの費用です。 マンションを売却するという事で、それを引き渡す為のですね法律的な手続きを司法書士さんにお願いしまして、この費用が必要となります。 しかし、この費用なんですけども関西と関東で若干差があります。 関西の場合の方が少し費用が高くなるんですけども、それでもですね通常、自分が買ったマンションを売る場合で２～３万円までと思って頂ければ結構です。 ただ当然ですね、住所移転があったり細かい作業がありますと当然それに加算されていきますのでご注意頂きたいと思います。 で、関東の場合はですね、この売却の手続きの費用に関してもほとんどの場合、買主さんが負担するという場合もあるという事ですので、その都度その都度ですね一応、最寄りの関係の不動産屋さんにそれを確認しておくって事が必要となりますので是非ですね、それも知っておいて頂きたいと思います。 依ってですね、大きく分けますと先程お話した通り、まずは売買契約書の印紙代がかかるよ。そして、仲介手数料３．１５％＋６３０００円を上限として必要となってくるよ。 そしてですね、司法書士さんの費用がですね多くても２～３万円ぐらいかかってくるよという話がまずは知っておいて頂きたいと思います。 そして、更にですね売却した時の税金のことを言われる方がいます。 「売った時の税金どうするの？」という事なんですけども、売った場合の税金に関しては、まずは利益が出ない限りは課税されません。例えばですね、凄く安く買ったマンションがあって、それを売って何百万という利益が出たと。 その場合は、譲渡所得ということになりますので、その利益に対してですね課税されます。で、この課税される割合なんですけども、これは住んでいた期間等によって違いますので個別にちょっと話をご相談頂くということで、ここではあくまでも売った時に大きな利益が出れば税金がかかると。 しかし、今のようにですね「売っても当然、利益なんか出ないよ」という場合は、当然税金かかりませんのでご安心頂きたいと思います。じゃあ、次にですね「マンションを貸す場合、どういったお金がかかるの？」ということなんですけども、マンションを貸す場合にかかる費用というのは、これはマンションを所有している時とそう変わりませんよね。 当然、ローンを返すお金と、そしてですね固定資産税もかかりますし、管理費等がかかると。依ってですね、こういった物を合計額から家賃を差っ引いてしまいまして、で家賃で利益が出るかどうか。これが一つの見極めですよね。 ただ、注意して頂きたいのは、家を貸すということになれば当然、家の修理・修繕。 例えば、湯沸かし器が壊れた時に直すとかですね。そういった事は全部貸主さん、所謂オーナーさん負担になりますので、ここは注意しておいて頂きたい。 例えば、毎月家賃が家賃を貰っても必要費用は払ったらほんとは２～３千円しか残らないと。で、一年貸した時に「湯沸かし器が壊れたのを直してほしい」 その修理代２０万円。毎月の利益３千円。 何やってるか分からないってことになりますので、そういった意味でもですね貸す場合にはこの費用よく見極めてほとんど利益が出ない、プラスにならない場合はですね、そういった一時的な負担によってですね赤字になるという事も理解した上で貸すということをですね、しっかりと心がけて頂きたいと思います。 今日はですね、『マンションを売る場合、貸す場合に必要な費用』ちょっとざあーっとですね走ってお話させて頂きました。次回は、この中でちょっと話をしました仲介手数料について詳しくお話をしていきたいと思います。