売出価格を下げるときの考え方

2009-06-26

■ポッドキャスト（音声）で聞く⇒《音声再生ページ》今日はですね「値段の下げ方、今売りに出してるマンションを不動産屋さんから「値段を下げてください」って事を言われてて値段を提示されているんですけども、この幅が正しいのかどうか。どういった事を基準に考えればいいのかどうか。」って事をご相談を受けました。今日はこれについてお話をしたいと思います。この値段を下げるというのですけども非常にですね、この価格のポイントと言うのは難しい訳ですね。で、まず最初に今あなたの売りに出している物件に内覧者がたくさんいるかどうかって事がまず１つのポイントとなります。これがあるようであれば値段は徐々に下げていきながらお客さんを探っていく方法がいい訳ですね。ですから、これはですね私の本にも書きましたけども例えばですね、今３０００万だったら、それをまずは２９８０万円にしてみる。で、これで駄目だと今度は１０％近く下げてみて２７８０万円にするとかですね。あとは、そのキリのいい数字を少し切り下げて末を８０と９０にしてみたりですね。あとは、何千５百万円なのか。５百万円を切るのかというですね検索する側の検索の数字ですね、それを見極めた上での値段を下げていく方法をお話させて頂いてる訳ですけども、ただですねこれが内覧がなくてという場合は非常に困る訳です。内覧がないという事は極端に値段が高いか、若しくは需要がないという事になります。例えば、需要がなかったり、あとハードウェア建物のハードな部分でなかなか買い手がつかない場合、例えばバルコニーが狭いとかですね。そういった場合は値段が安いから、そういうハードウェアでも買って損はないだろうという値段まで下げる必要っていうのはどうしても出てくるんですね。ただ、やはり売主としてはですね、とは言うもののガクッと値段を下げたくないというのは当然の事だと思います。で、１つ値段を下げる時の考え方なんですけども、年間でそのマンションを維持するのにいくらのお金がかかってますかという事をポイントにします。毎月の住宅ローンが元利均等合わせまして７万円払っていると。そして、管理費・修繕積立金として１万５千円払っている。駐車場代が約１万円、ここまででですね９万５千円って事になんですけども、あとは固定資産税を年間で割ってみて毎月大体１万円ぐらいだなあって事を考えれば、ザックリですけどもひと月に約１０万円の維持費がこのマンション持っている事にかかってくるという訳ですね。で、これを１２ヶ月でかけますと年間で１２０万円の維持費がかかる事になります。もし、マンションの値段を下げる時に１２０万円ポンと下げる事があるのであれば、それは今の値段で１年間頑張った事と同じ事なんですね。そういう意味であれば早く売らなくてはいけない。どうしても今すぐ売らなくてはいけないって事じゃなければ年間の維持費これを見てですね、その値段まで下げるかどうかというのを検討材料の１つとして考える事が必要な訳ですね。例えば年間で１２０万円かかるんだったら、１年間ほっといて１２０万円かかるのか、今１２０万円下げて売れるのかっていうこの差なんですよ。１２０万円下げて１年以内に売れたら勝負って言い方変ですけども、とりあえずは下げて良かったねって事になる訳ですね。ですけど、これがですねやはりなかなかそれでも下がって売れないって事もある訳ですよ。じゃあこのまず年間の維持を考えた上で値段の下げ幅を考える。次はですね、やはり実際の不動産屋さんに相談した上でのですね価格設定を考える必要があります。ただ不動産屋さんの言う価格設定はですね、やはり多少厳しめの事も言われますので、その辺はですね話をした上で自分が売りたい価格・売れる価格であろうという物をですね見極める方法が必要になってきますよね。ただですね、一般の方はなかなかそういった値段が分かりません。では、どういった形でですね、この値段の下げ幅を見極めていくかと言うと、１つはですね大事なポイントとしまして「今もしあなたがこのマンションを買うとしたらいくらで買いますか？」という事をポイントにしてほしいんです。勿論自分の持ってる家ですからある程度ひいきして見てしまうかもしれませんけども、自分が買い手になったつもりで、そのマンションを今売りに出してたらいくらだったら買うかな。いくらまでだったら高いなと感じるかなという事をですね一度書いて欲しいんですよ。これはですね非常に役立つ事で、その家を買う人というのは、やはり今の持ち主さんと似ている方、価値観の合う方が買いますので、そういった意味ではご自身が「今いくらだったら売れるかな」って事を見極める。その為には、自分なら今いくらで買うかという値段を１つの参考にして考えるって事が大事かと思います。今日は「値段の下げ方」についてですねお話をさせて頂きました。