マンション売却時の税金

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今日頂きましたご質問は「マンションを売却した時の税金はどういったものがかかりますか？」という事のご質問を受けましたのでこれについてお話をしたいと思います。

税金とですね言いますと非常にこれは実はですね大きな括りなんですね。
例えば、当然売買をするという事で契約書を作ればですね、その売買金額にもよりますけども１万円から１万５千円ぐらいのですね印紙税というのがかかります。

更にですね、この売って一番ポイントになるのは売って利益が出た時、この利益に対して所得税が発生する訳です。

マンションを売った場合に利益が出るって事なんですけども、ご自身が住んでいるマンションを売った場合はほとんどの場合は税金がかかりません。
利益が出たとしても税金がかからない訳ですね。
何故かと言うと、ご自宅を売った場合には３０００万円の特別控除という物があります。

これはどういった物かと言うと、例えば３０００万円で買ったマンションがあった。
５年自分が住んで、そのマンションを３５００万円で売れたと。
買った時よりも高くなったんだという事で５００万円の利益が出たと。
通常この場合は、この利益に対して税金がかかります。ただ、自宅を売った場合はこの利益から３０００万円まで引いてもらってもいいよというのがあるんですね。

当然、５００万円しか利益がない訳なんで３０００万円を引けば利益はマイナス２５００万という事になりますので税金がかからないって事になります。
ですから皆様が自分が住んだマンションを売って利益が出る。
その場合に、その利益がまずは利益ベースで３０００万円を超えなければ、まず税金がかかる事はほとんどないと考えて頂いても結構です。

１０００万円で買ったマンションが５０００万で売れたとかなってくると３０００万円を差っ引いてもですね４０００万円の利益がありますから１０００万は利益、これに対して税金がかかってくるって事になります。
しかし最近の状況でよくありませんので、まずはもう３０００万円以上の利益が出ない場合であれば税金がかからないと考えて頂ければ結構かと思います。

ただ、ただここから大きな問題がある場合があるんですね。それは、自分が住む為に買ったマンションを人に貸して、その後売却して利益が出た場合です。
例えば、自分が５年住んだ。その後の２年でも１年でも数ヶ月でも人に貸してしまった。
そのマンションを売った場合はどうなるのか。

これはですね、そのマンションを売ってしまった段階で住宅を売ったのではなく、収益性のある物件を売ってしまったという事で住宅を売った時のような優遇の特別控除は使えません。
依って、どうなるかと言うと先程のように３０００万で買った家を３５００万円で売った場合は、この５００万円の利益部分にモロにモロに税金かかってきます。

ですから、人に貸している家を売る場合、人に貸したマンションを売る場合はこの利益がどれぐらい出るかというのを売れた金額をシュミレーションしてある程度見定めておく必要がありますよね。

特にですね、人に貸してる場合は減価償却とかいうのもありますので皆さん大体勘違いされているのは３０００万で買った家を今分かりやすく３５００万円で売ったら５００万の利益が出たと言いましたけども、厳密に税務上の計算をする時は３０００万円で買った家でも建物の部分は価値が下がっているじゃないかと。
だから原価、元の価格ですね、は減っていっているという計算する訳ですね。

３０００万円で買った家でも長い期間住んでいて人に貸していればですね当然減価は下がって３０００万円のマイナスじゃなくてですね、２４００万円とかいう減価計算しなくちゃいけません。
そして、同じように３５００万で売れたとしたら、なんと利益は１１００万という訳になるんですね。そういう意味では凄くですね税金も高くなりますので、人に貸してるマンションを売る場合にはこの減価償却がどうなってるのかを見定めて利益がどんだけ出たらどれぐらい税金がかかるのか。

今これぐらいで売ったらどれぐらいの税金かかるのかという事もですね、しっかりと見定めた上で売っていく事をお勧めしたいと思います。