あなたが将来家を売るために「今からできる」ことはこれです。

2009-06-05

将来家を売るために『今からできること』

１年後、３年後、５年後。もしかしたら１０年後かも知れませんがマンションを売る可能性があるのなら「今からできること」はなんでしょう？著書のなかでも「チラシは集めておきましょう」と売るときの相場観を養う話を書いています。確かにこれも大事なのですが、もう一つ大切な『今からできること』があるのです。それは「お金を貯めること」です。

「なんで『売る』のに『お金を貯める』必要があるのだ」

と言われそうですね。でもこれは非常に大切なことです。なぜなら「マンションを売るにもお金が掛る」ということです。例えば２０００万円でマンションを売った場合、諸費用として・仲介手数料　　６９３，０００円・契約書印紙　　　１５，０００円・司法書士費用　約５０，０００円（地方により異なります）合計すると７５８，０００円もの諸費用が掛かるのです。「売ってお金が入るのだから、そこから払えばいいんじゃないの？」確かに売却して受領したお金から支払えばいいです。しかし、「掛るお金」は諸費用だけではありません。もう一つの「掛るお金」、それは『住宅ローンの残債務』です。マンションを売る場合、売却時にそのマンションを買うときに利用した住宅ローンを一括で返済する必要があります。先ほどの２０００万円でマンションを売った場合、住宅ローンが１８００万円残っていたとしましょう。そうすると、売却をした場合売却できた価格－諸費用－住宅ローンの一括返済分＝手取り　となります。よって　２０００万円－７５．８－１，８００万円＝１２４．４万円となります。ようするに、住宅ローンの残債務も「諸費用」よ同じように売却時に必要なお金なのです。でもなぜこれと「お金を貯める」ことが関係するのか？それは上記のように「売って黒字になるマンション」の場合は大きな問題にはなりません。しかし、世の中の多くのマンションが『売ってしまうと赤字になる』というマンションが多いのです。先ほどと同じ２０００万円で売れたマンションを例にしましょう。この場合、住宅ローンの残債務が１８００万円だと「黒字」で終わりますが、もし住宅ローンの残債務が２０００万円だったとしたら。。。。。その場合、２０００万円－７５．８万円－２０００万円となり－７５．８万円となるのです。「マンションを売って、さらに７５．８万円を持ち出し」しなければ『売れない』という状況になるのです。また多くの人が新築でマンションを高く買っています。よって２０００万円位でしか売れないマンションの住宅ローンが２５００万円近く残っている場合もあるのです。そうなればまた先ほどの例に入れて計算すると２０００万円－７５．８万円ー２５００万円＝－５７５．８万円マンションを売るのであれば「５７５．８万円自己資金で用意してください」となるのです。まあここまで極端な例は少ないかもすれませんが、住宅ローンの残債務が多くあることで、「売るに売れない」という人が多いのです。売りたくても売れないのです。そうならないためにも、補填できる自己資金を今から少しづつ貯めておくことが大切なんですね。何年先かは分からないけど、マンションを売る可能性があるのであれば、今からしっかり「売るためのお金」を貯めておいてくださいね。このお金は「売るとき」に使わなくても買い替え物件の頭金にも使えるわけですから。次回は「売るか、辞めるか」についてお話します。