住宅ローンを全額返さないと売れないの！？
マンションを売る時には必ずローンを返さないといけない？
住宅ローンで買ったマンションを売却するときには、残っている住宅ローンを全て返済しなければいけないのですか？というご質問を受けます。
この答えについてですが
・法律的に言うと、返済する必要がない。
・しかし実際には返済しないと売れない。
これが正しい答えとなります。
どういうことか？
まず、住宅ローンを借りてマンションを買うと、マンションに「抵当権」というものがつきます。これは銀行があなたのマンションに設定するものです。
「住宅ローンのお金貸すけど、担保としてマンションをとっておくよ」ということを第三者へ証明する為に抵当権を設定します。
よって住宅ローンの返済ができなくなると、銀行はこの「抵当権を実行する」というカタチで競売を申し立てします。
この抵当権を抹消してもらうためには、住宅ローンを全て返済しなければいけません。
書いての立場から言えば、買ったのに抵当権が残っていて売主が返済すべきローンを返済せず抵当権に基づいて競売を実行されたらたまったものではありません。
よって一般的には、買主の保護のためにも売買の時には同時に抵当権を抹消しておくことが売主に義務付けられる場合がほとんどです。
しかし先ほども書いたとおり、必ずしも抵当権を抹消しない限り売ることができないのではありません。
買主が納得していれば、抵当権付きで売買することもできます。
（ほとんどの場合ありませんが・・・・）
兄弟間、親子間売買などでは抵当権付で売買することもありますね。
そしてこの抵当権抹消の為に住宅ローンを一括で返す必要があります。
しかしそんな返済資金を持ち合わせていない売主さんがほとんど。
よって、一般的には売買のときに「同時抹消」というカタチで行います。
これは簡単に言うと。
１、買主から売買代金を受け取る。（ローン支払いの口座に振り込む）
２、金融機関がローンの残代金を引き落とし。
３、抵当権を抹消
このような流れです。
よって、ローンが１０００万円残っていて、それを全額返すお金をもっていなくとも１２００万円でマンションを売って、そのうちの１０００万円を返済に充てることで売買と同時に抵当権を抹消し、問題なく売却することが可能となります。
もっと簡単に言うと「売ったお金でローンを返す」という感じですね。
しかし問題なのは「売ってもローンを全額返済するのに足りない」という場合です。
例えば１０００万円で売れるマンションでも、ローンが１５００万円残っていたら５００万円足らないという状態です。
この場合、５００万円は別途用意する必要がでてきます。
マンションを売る場合にローンを全額返済する必要があるのか？という質問ですが「売ったお金でローンを返せるのか？足りないのか？」が問題となります。
