値下げのときの２つのポイント
売りに出しているマンションが売れないときに、不動産屋さんから「値段を下げましょう」というお話になる場合があります。
このとき「いくら下げるのか？」が気になるところ。
特に初めてマンションを売る場合、この「下げ具合」が検討つかないと思います。
そんなときに知っていおいていただきたいのが値下げのときの２つのポイントです。
それは「価格帯変化の法則」「１０％の法則」です。
まずそもそもなぜ売値を下げるのでしょうか？
この理由は２つあります。
１、すでにこの物件に興味を持っている人の背中を押すため
２、新しい層の買主さんに見てもらうため
今日はこの１について「価格帯変化の法則」としてお話しします。
２については次回お話しますね。
さて、売値を下げる理由の１つめの「すでにこの物件に興味を持っている人の背中を押すため」というのは、言い換えると
「物件そのものに興味があるけど、自分の考えている価格帯ではないことで選択肢から
外していた買主さんに値下げによって反応を促す」ということです。
過去私自身が仲介した事例ですが４，０１０万円で売りに出していたマンションを
３，９９０万円に下げたとたん売れました。
その下げ幅はたった２０万円。
買主さんに聞いたところ「４千万円台では高いと思ってました、４千万円切ったので」と言われていました。
典型的な事例かと思います。
この買主さんが買った理由は「４千万円台」から「３千万円台」に価格帯が変化したからです。
また、価格帯の変化については「５００万円ごと」に反応が変わります。
どういうことか？
よくネットでの不動産サイトをみてください。
例としてヤフー不動産を見てみましょう。
http://used.realestate.yahoo.co.jp/bin/csearch?lc=06&rps=4&pf=28&md=rail
こちらのページの下部に「物件の検索条件」を入れるところがあります。
その価格設定をみてください。
５００万円刻みになっています。
例えば２，５００万円までの物件を探す人は「上限２，５００万円以下」とします。
よって仮にあなたのマンションが２，５１０万円であっても検索結果に反映されないのです。
買主の気持ちになってみてください。
２５００万円の予算の場合、２，５１０万円の物件が気に入っても「１０万円高いから」と言って買わないということはない。
でも検索結果で出てこないのです。
ようは「価格帯変化の法則」とは、このネット上の検索対策ともいえます。
もし２，６００万円の物件の売り出し価格を下げるのであれば、２５１０万円にするよりも２，４９０万円にしたほうが反応が取れるのです。
逆に２，５２０万円の売り出し価格を下げるのであれば、２，３８０万円ではなく、まず
５００万円単位の節目を意識し、２，４９０万円で一度売り出しなおすことも必要なのです。
最近はネットで家を探す人が増えています。
そのためにも、買い手がどのように検索しているのか？を逆に値下げのときに利用する。
これが「価格帯変化の法則」なのです。
次回は『２、新しい層の買主さんに見てもらう』に基づいた「１０％の法則」についてお話しますね。
