値下げのときの２つのポイント
値下げのポイントは２つあります。
１つめは前回お話した「
価格帯の変化の法則」です。
そして今回お話しするのは２つめの「10％の法則」です。
マンションを探している人には「予算」があります。
例えば「２０００万円以下」とか「３０００万円まで」とか。
そして物件を探す場合も、この基準をもって不動産屋さんなどに行きます。
例として、あなたが２，５００万円を予算として、マンションを探しに行ったとします。
不動産屋さんに「２，５００万円位で。。。」と伝えたところ、２，５００万円以下のマンションばかりを出してくればしません。
２６００万円や２７００万円台のマンションも出してきます。
なぜか？
それは不動産屋さんは「買主は予算＋１０％程度であれば買う可能性が高い」ことを知っているからです。
２，５００万円予算であれば２，７５０万円ぐらいまでは射程圏内です。
「えー２５０万円も上乗せできない・・・・」と普通なら思われますよね。
でも、こう考えたらどうですか？
「２５０万円高いですが、ローンの月々のお支払いで考えれば７０００円程度ですよ。」
現在ローン金利は安いです、変動金利で優遇を使えばこの程度の支払いなのです。
この言葉でついつい買い上がってしまう方が多いです。
まず、こうした買主の心理を知って欲しいのです。
では次に売主側に戻りましょう。
先ほどのように、買主が予算＋１０％は物件を探している可能性が高い。
それを知った上で、どうやって値下げすればいいのか？
ひとつの基準として、１０％程度の下げ幅で新しい顧客層に届く。
ということです。
例えば１８００万円のマンションであれば、１つの基準として
１８００万円×（100％-10％）＝１８０万円
よって、値下げの価格としては1800－180＝１，６２０万円となります。
ようは、値下げをするときには１０％を１つの目安とすればいいのです。
しかし、ただ１０％を引くだけだと、大きな値引き幅になります。
先ほどのように１８００万円⇒１６２０万円ではかなり大きな値引き。
そこで、あと買主から値段交渉があるであろうと考え、私であれば１６９０万円からの
スタートにします。
まず10％引き、その後買主からの値引き交渉も見据え値段を調整すればいいのです。
但し、大事なことは前回お話した「価格帯の法則」との絡みがあります。
http://www.e-ubl.net/mailmaga/mm100910.html
１６００万円の物件であれば、10％引くと１４４０万円となります。
この場合、価格帯の法則を考えれば、１５００万円以下のマーケットが気になるところ。
その場合は１４４０ではなく１５００万円という選択肢もありですね。
マンションの売り出し価格を下げる幅は非常に難しいです。
そこでまず前回、今回でお話した「価格帯の法則」と「１０％の法則」をうまく併用し値段の下げ幅を考えてみてくださいね。
また、不動産はいつも言いますが個別性が高いです。
気になる場合はぜひ、私との相談などを活用して値下げ幅の知識を得ておいてくださいね。
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あなたはその値下げは納得できますか？
