事業用物件の賃貸借契約で気を付けるポイント
店舗の賃貸。
住宅とはまた違った、大変さがあります。
世の中には店舗専門の不動産屋さんもいますが、尊敬半分、トラブルが多いのも理解できます。
こないだも「店舗を借りたが、柱と基礎が曲がっていて事業がスタートできない」というような借主さんの相談もありました。
これはひどすぎますが、店舗を作るというのは大きなお金を投資する事業です。
店舗など事業用物件の貸し借りをする場合には、参考にしてくださいね。
チェックポイントが多い店舗物件
今回「店舗」という書き方をしますが、倉庫なども含まれるとお考え下さい。
まずこうした物件の賃貸の場合、「外」と「中」について調べるポイントが多いのです。
外のチェックポイント
まず、外というのは「借りる物件の外側」です。
ピンとこないかもしれませんが、ここで後々トラブルになることがあります。
細分化すると、数限りなくあるので、いくつかに絞って説明します。
1,看板の設置
店舗や事業で借りる場合、看板を出すことが多いです。
借りる方は看板が出せると思い込んで借り手から「看板は困る！」とか、なかには「そんな品のない看板は外せ！」と貸主が怒りだした。なんてこともあります。
しかし、看板は店側にとってはどんな看板ができるかが死活問題の場合も。
よって、事前に以下のことを確認しましょう。
・どんな看板をつけたい（大きさ、色、意匠も含め）
・どこに設置していいのか？借主側の設置希望箇所も
・看板に関する電気代の負担は借主、貸主？
・看板施工業者の指定はないか？
・作業時間の指定はないか？
・看板設置による毎月の看板料はいるのか？
・退去時に原状回復について
・契約後の看板の変更追加のあった場合の対応
は、看板１つでもこれぐらいチェックポイントがあります。
こうした内容を確認し、書面に落とし込んでお互いに記名押印しておきましょう。
借主の「看板を付けれる権利」の保全だけでなく、貸主の「物件の価値を下げられるような看板だった場合外してもらうようにできる」ことにつながります。
2,自転車やバイクの問題
最近宅配の飲食店が増えており、バイクや自転車が取りに来ることも。
「車」の場合は、駐車場が必ずいるので確認がありますが、バイクとか自転車は「置けるか」と軽く思いがちです。
しかし、これが意外とクレームのもとになります。
ありがちなのが、パートの人が自転車に乗ってきて、周りに停めて近隣からクレームが、、、、ということも。
中のチェックポイント
原状回復
どんな状態で借りて、どんな状態で返す。
これを明確にしましょう。
スケルトンで借りて、スケルトンで返す場合は簡単ですが、内装がある場合は特に気をつけましょう。
水光熱費とごみ代
水光熱費は物件により、直接電力会社や水道会社と契約する場合と、管理してるところから個別に賃料と共に請求される場合があります。
後者の場合、単純に電気代とかが電力会社のものとちがったり、基本料金を別途設定している場合もあるので注意しましょう。
後忘れがちなのがゴミです。
事業用の場合、ごみ捨ては専門業者に委託が必要です。
地域によりごみ処理業者の選び方は違います。
必ず確認しましょう。
設備の保証、保守
エアコンや換気扇など、もし備え付けのものがある場合の物件であれば、その保守メンテがどちらの負担か確認しましょう。
特にエアコンは揉めがちです。
実務上では、スケルトンでなく店舗で前の入居者が置いていったエアコンがある場合は「残置物」扱いです。
よって次のテナントにも「保証なし」として、壊れたり補修は借主でしてね。ってことがあります。
借主の立場でいうと、契約前に動作チェックをして確認しておきましょう。
まとめ
今回書いたのはほんの一部、事業用物件は個別性も高いです。
慎重なくらいに細かいところまで確認していきましょう。
