第１５１回　瑕疵担保責任について

■ポッドキャスト（音声）で聞く⇒《音声再生ページ》 今週に入りましてから不動産売買契約に関するポイントというのをお話しています。 今日はですね、そのポイントの中でも瑕疵担保責任というものについてお話をしていきたいと思います。 瑕疵担保責任というのはですね不動産売買を行う、物件の引き渡しを行う、その後ですね売主さんが気がつかなかった建物の故障などを買主さんが住んだ後に見つかった場合、これをどちらが負担するのか。 これについての取り決めをしておく事なんですね。 よくある相談では「いやー、田中さん、うちはもうマンションが古いんです。将来何か故障が出てきても、出てくる可能性があるんです。ただ、今は分かりません。そういった場合に瑕疵担保責任を売り主が負わないという形で契約する事はできるんでしょうか。」という質問を受ける事があります。 これはですね、可能です。 売主として瑕疵担保責任を負わないという契約はできます。 ただしこれはですね、あくまで一般人である売主さんと一般人である買主さんの場合に限られるという事を言っておきたいと思います。 と言うのはですね、売主がプロである不動さん業者の場合、買主が一般の素人じゃあ売った後にプロが売った物件なのに隠れたそういった故障があるというのは買主さんとしては見抜く事なんかできない訳ですよね。 そういった意味ではプロが売る場合は貸し担保責任を負わなければならないという法律になってます。 ただ一般の場合は先程お話した通りに売主さん・買主さんがですね合意すればですね、売主さんが貸し担保責任を負わないという形ができます。 と考えればですね、売主の立場としたら貸し担保責任を負わない方がいいし、ただ買主の立場になればですね「やっぱりこれ何か出てきたら困るので貸し担保責任を負って下さいよ」って話になる訳ですね。 ですから、たいてい住宅の場合は、建物引き渡しから２ヶ月とか３ヶ月の間は売主が貸し担保責任を負うよという事になります。 ですのでですね、売主さんとすれば２、３ヶ月の間に買主さんから「何かここ直して下さい」とかですね「こういう故障があったんですけど、どうしたらいいですか？」という話がなければ問題ないですし、買主さんの立場となればですね、引き渡しが終わった後、なかなか住まなくてほっとくという事をせずにですね、まずは家の設備のチェックをする。 これが大切な所となってきます。 まあ瑕疵担保責任とはですね、非常にこの線引きというのは難しい所なんですけども、まあ大抵いま不動産屋さんにですね売買を依頼しまして契約書を作って頂くと、まあだいたいそうですね２ヶ月とか３ヶ月の貸し担保責任を負うという事になってます。 まあですからですね、売主さんとしてはですね、その時の対応というのは大変かと思いますけども、やはり買主さんの事を考えれば２ヶ月、３ヶ月のですね貸し担保責任はどうしても設定しなくちゃならないという事になります。 じゃあ、そういった事を考えた上で、どのように売買契約の時に設備・建物の事を買主さんに引き渡せばいいのか、または買主さんとして引き継げばいいのかについてはですね、明日お話させて頂きたいと思います。