第２２３回 売主買主の決済までの準備
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いよいよですね売買契約が終わりまして引き渡しまでの準備、こういった事を今日お話していきたいと思います。売買契約が終わりました後はですね、場合によってはですね売買契約と同時に決済を行う事もありますけども大抵の場合は売買契約をしまして、その約１ヶ月後ぐらいですね「じゃあお金と鍵の引き渡しをしましょう」なんてことになる訳ですね。
「じゃあ、この間に売主・買主何をすればいいのか」これについてお話をさせて頂きます。
まず、売主さんですけども、出来るだけ早く買主さんと相談しまして決済の日を決めること。
これがまず大事です。当然これはですね不動産屋さんを間に挟んでする事ですけども、決済の日を決める事が大事です。
そしてですね、何故これが大事かと言うと、決済の日が決まらないと住宅ローンを末梢、返済する事ができない訳ですね。と言うのは、今この売ろうとしてるお家を住宅ローンを使って買ってる場合は、当然銀行さんの借金の担保が付いてる訳ですね。
じゃあ、その担保を外さないと家が売れない訳ですけども、じゃあその担保どうやって外すかと言うと借金を返済する日までの金利を含めたお金を銀行に返さなくちゃいけない訳です。
たまたまですね手持ちで凄くお金を持っていて、事前にその担保を外すこと。
即ち、銀行にお金を返すことが出来ればいいんですけども、大抵の方の場合はですねそれだけまとまったお金がないので買主さんからお金をもらう決済当日にそのもらったお金で借金を返済する。所謂、同時末梢と言うんですけども、こういった事をする方が多いです。
そういった意味ではまず決済日が決まらないと返済がいくらなのか。
と言うのは、金利の問題になりますので返済が元利金と合わせていくら返さなくちゃいけないのかっていうのが分かりませんから、出来るだけ早くこの決済日を決めてしまう。
そしてこれが決まりましたらですね銀行に身分証明書と、あとは銀行の印鑑・実印等を持ちましてですね銀行に行って住宅ローンの末梢の手続きをお願いするという事になります。
細かい手続きにはですね当然不動産屋さんも指導はしてくれますけども、必ずこれはですね窓口にご本人が行かないとできませんので、抵当権を付けてるマンションのその借金、住宅ローンの借主である方がですね、御主人さんなら御主人さんが必ず印鑑と身分証明書とかですね、そういった資料を持ちまして銀行に行って「何月何日に取引する事が決まりました」って事と「それによって抵当権も抹消しますので手続きお願いします」という事を伝えればいいかと思います。
そしてですね、後は引越しとかですね、管理組合へのマンションの場合は届出とかをする事しとく訳ですね。じゃあ逆に今度、買主さんはどうするかって言うと、買主さんはですね住宅ローンの本審査、本申込をする事になります。
事前にですね、事前審査をして通ってる場合は、まずほぼ間違いなく本審査も通りますけども、その時に必ずですね、もう契約が終わったらすぐにその活動を始めるということ。
そして、出来るだけ早く住宅ローンのＯＫを取って、じゃあ先程売主さんの事も言いましたけども、取引の日をいつにするかを決める事が大事です。
当然ですね、この取引の日をちゃんと決めておかないと取引ができないって事になる訳ですけども、特にですね買主さんの方で住宅ローンが通らないと決済日も決めれないと思いますので、出来るだけ速やかに銀行へ動く。そして、早く決済をもらうという事ですね。
銀行のその住宅ローンＯＫの決済をもらうという事が大切だと思います。それが出来ましたらですね、売主さんにいついつ以降だったら取引できますよという事で日を決める訳ですね。
で、何故この日を決める事を早く私が言うかと言うと、これは売主さん側のポイントにもちょっと話をつけ足さなくちゃいけない所なんですけども、銀行に「いついつに取引しますから抵当権の抹消をして下さい」という事をお願いする時に時間がかかるんですね、その手続きに。
銀行によっては約１０営業日、約２週間かかる時があります。
ですから、例えば取引の日がもう１月の最初だとしたら、もう１２月の半ばぐらいにはですね銀行に言っとかないと書類が間に合わないって事もありますので、何でもそうなんですけども、この取引に関してはですね常に早め早めに動く事を心がけて頂く。それが大事かと思います。
そしてですね、あと買主さんの方は取引の時に必要な費用等をちゃんと調べておくこと。
これが必要になります。
例えばですね、固定資産税の清算金であるとかですね、管理費の精算金またはですね不動産屋さんの仲介手数料これは売主さんも一緒なんですけども、こういった諸費用等をちゃんと調べておいてお金をどのようにして用意して、住宅ローンのお金の一部からどういう風に振り分けて払うのか。こういった事もですね事前にしっかりチェックしておく事が必要だと思います。
売主さん・買主さん共通に言える事はですね、何でもそうなんですけども、ちゃんと準備しておくこと。特に決済と言うのは大事なタイミングなのでしっかり準備をして臨んで頂きたいと思います。
