第２２９回　今、家を買い替えるときの注意点　後編

■ポッドキャスト（音声）で聞く⇒《音声再生ページ》 今日はですね、前回にちょっと引き続く内容なんですけども「今家を買い替えをしたい。住み替えをしたい。 だけど住み替え先の家、将来また売る可能性もある」という方にとってですね、じゃあ今どういった家、マンションを買っておけばいいのか。これについて話を続けていきたいと思います。 昨日話したのはですね、１つめには「立地条件」が大事だよということ。そして、マンションという括りで２つめの場合は「位置」が大事だよ。 南向き、北向きじゃなくて南向き、お部屋が真ん中で挟まってる所であれば角部屋。 だから、４階の北向きの部屋なら３階の南向き、４階の真ん中の部屋なら２階の角部屋。 これぐらい選んで買った方がいいよという話をしました。そして、今日話たいのは「売れ行き」という事です。 売れ行きとはどういう事かと言うと、そのマンションが新築の分譲時にどれぐらい売れてるかという事をチェックしてほしいんですね。実は私のお客さんでこんな方がいました。 今の家を売りたいって事で相談があったんですけども、見に行くと凄く広いマンションなんですね。で、所謂メゾネットタイプで１００㎡近くはあるマンションの１部屋です。 ただし、そのマンションで１００㎡以上ある部屋は２つだけ。あとは６０㎡前後の部屋が沢山あったんですね。その中でたった２つだけその大きな部屋だったんですよ。 で、お客さんはですね「いやーこの家売りたいんですけど」って事で私が相談に行ったんですけども、私聞いてみたんですね。 「新築分譲時に今この部屋を買った時ですけども、すぐこの部屋って出来てすぐ買ったんですか？」って聞くと「いやいや田中さん、それがですね全然売れてなかったですよ。で、最後までこの大きな部屋２つが残ってたんですね。他の部屋は売れたんですけど小さい部屋は。この大きな部屋２つだけずーっと売れ残っていて、でちょっと人づきあいも部分もあってこの部屋買ったんですよね。」ってこと話されました。 で、私はちょっとハッキリ言ったんですけども「じゃあ売るの難しいかもしれませんね」と言いました。と言うのはですね、新築の分譲時というのは価格であるとか広さ、そういった事はマンションの分譲の販売会社がリサーチしてるんですよ。 リサーチしてからですねマンション業者さんがその設計をセットしていく訳ですね。 ですから、大きな部屋が売れない地域では大きな部屋のマンションを作らない訳ですよ。 で、実際に売りに出して、そのこちらの売主の思惑、分譲会社の思惑と市場がピッタリはまればすぐに売れていく訳ですね。 じゃあ、売れ残ってるマンションってどういう事なのかっていう事なんですけども、今回のお客さんの場合はその地域には６０㎡ぐらいのマンションだったら買う人は沢山住んでいるけども、１００㎡超えるような高いマンションを買えるような人はいなかったんですよ。 ですから、その部屋２つだけが売れ残っていたんですね。 ですから、当然中古になってそれを売る時でも当然やっぱりその地域でそんだけ大きなマンションを買おうって人はですね少ない訳ですね。 ですから、分譲当時の売れ行きというのは極めて将来売れるか売れにくいかを見極める上で大事な情報です。ですから、皆様が中古マンションを買う場合であれば新築の分譲時の時の情報を不動産屋さんを使ってですね調べてもらうとかですね。 当時の売れ行きはどうだったのかって事を調べる必要があります。 要するに値段というのは新築分譲時の新築プレミアムで売れてますから、あまり参考にしないとしても売れ行きというのはその場所にマンションのその広さとしての需要があったかどうかを調べる上で非常に参考になります。 ですから、新築分譲時になかなか売れなかった地域のマンション、更にそのマンションの中でも最後まで売れ残っていた部屋というのは将来ご自身が買われて売る時もやはりですね売却に苦労する可能性が極めて高いと言えます。ですから、今のようなですねアウトレットマンションという形で値段がガアーンっと下がっていると。 じゃあ何でそのマンション、アウトレットにならなくちゃいけなかったのかという事を調べますと、やはりですね需要と供給がマッチしなかったからという事が大きいと思うんですよ。 ですから、安かろうという事で飛び付くとですね将来自分が売る時も同じようにアウトレット化してですね更に値段を下げる必要があるという可能性も出てくるという事をですね、しっかりと考えた上でマンションそして家をですね買って欲しいと思います。 今日はですね家を新しく買う時には、その新築時の分譲時の売れ行きを注意してほしいという事をお話をさせて頂きました。