第２３３回　投資用マンションの売却について　続編

■ポッドキャスト（音声）で聞く⇒《音声再生ページ》 今日はですね、前回に引き続きまして「ワンルームマンション等の投資用マンション」これのですね売却についてお話をしていきたいと思います。 何部屋か投資用マンション持ってる。または今持っているけども、これをもう将来までずーっと持っておくかどうか悩んでいる。こういった方が多い訳ですね。 じゃあ、売却しようかという時に何を基準に考えればいいのかという話を今日はさせて頂きたいと思います。これ売りたいという事なんですけども、売りたい方の中には今売っても安くて借りたローンが返せないって方も沢山いるんですね。 そうなればですね、やはりちょっと長期間は持っておこうかって事になる訳です。 で、これなんですけども、持っておいてもいい物件と当然長期に保有する事はお勧めできない物件っていうのがあります。 で、どういう事かと言うとワンルームマンション、住宅の場合は当然時間が経てば設備が古くなる。設備が古くなれば新しい物にはやっぱり勝てない訳ですね。 ただ、１つ大きな流れで言いますと、日本全国の人口自体は減りつつあります。 その中で、じゃあワンルームの需要はどうなのかという事なんですけども、実は既に世帯数が減るというデータが出てますので、世帯数が減るというのは即ち、ワンルームに住む人、この人も減ってくる訳ですよ。 そういった中で所謂、勝ち組のワンルームと負け組のワンルームマンションが出てくるというのがですね私の考えなんですね。じゃあ、どういった所のマンション、ワンルームマンションが勝ち組になるのかと言うと、ズバリこれは都心型です。 都心の便利な所にあるワンルームマンションはこれから先も需要があると思います。日本がですね、これから人口が減っていく中で仕事という事に考えれば間違いなく東京に一極集中します。 で、東京に一極集中する事によって当然働く所も東京は多い訳ですから人口は多くなればそれだけいろんな物を提供しなければいけない。依って、働く人も増えるという事で東京の所謂、便利な所にあるマンション、投資用マンション、ワンルームマンションは持っていても将来的にもですね入居者があるだろうという事が考えられる訳ですね。 しかし、その反面地方都市であったり、また最近ですね入学者数が減っているという事で非常に不安の多い大学、こういった所に隣接するワンルームマンションというのはですねビジネスの需要がない部分、非常にですね入居者の数がこれから厳しくなる可能性が多くなります。 特にですね、これから雇用形態の変化等に伴いましてですねワンルームマンションに住むのがですね所謂、こう停職に就かない方というのが当然多いと思うんですね。 しかし、そういった仕事もやはり都会、関東中心にですね仕事が集まってくる事が多くなりますので、そういった意味では自分が持っているワンルームが何処の場所にあるのか。 都心型なのか地方型なのかって事をよく考える必要があります。 そして、将来的にもここのワンルームマンションはお客さんが入ってくるって事が分かればある程度所有しといて借金を返済して、その上で売却するって事が出来る訳ですね。 で、あとウルトラＣの方法なんですけども、もしですよ、もしその今ワンルームマンション持ってる方の中で「いやー収支が厳しいからなあ」って事で思ってる方の中にはですね、まだ与信、所謂、ローン借りられる枠が残ってる方がいると思うんですね。 で、そういった方にやり方の１つとしてお勧めするのが所謂ですね株で言う「ナンピン」っていうヤツなんですけども、今利回りがあんまり良くなくて高いワンルームマンションを持っている。 これを売る事でマイナスいくらかを出して売る事も出来るんですけども、同じお金を使うのであれば例えば買い増すんですよ、マンションを。 どういったマンションを買い増すかと言うと、価格が安くてもう築の古い中古のマンションでワンルームマンションで結構です。逆にそういったマンションの方が家賃の値下がり率も読めますし、また今までの入退去のサイクルを見せて頂く事によって、相手も設備古いけどすぐ次の人が入るような場所なのか、そういった事の見極めがしやすい訳です。 また価格が安い分、利回りも回りますので利回りの悪い物プラス利回りの良い物を組み合わせて全体トータルの収支バランスをとっていく。こういった事もですね、ワンルームマンション投資する事で投資上のテクニックとして覚えておいて頂ければと思います。 今日はですね「投資用マンションの売却又は運用」についての話をさせて頂きました。