ハワイの不動産で借地物件は注意！

2018-05-13　2018-06-28

ハワイの不動産でコンドミニアム（日本でいうマンションとお考え下さい）を買うときに、気を付けないといけないことがあります。
それは借地の物件です。

ハワイの不動産における借地とは

コンドミニアムの物件を見ていると、「お、これ安いな！」っていう物件があります。
かたや、同じような立地なのに「少し高いな」と思ったらFSなんて書いている。
さっきの安い物件資料にLSと書いている。

この違いは何かといえば、そのコンドミニアムの土地についての権利を表現しています。

FSはFee Simple（フィーシンプル）
LSはLease Hold（リースホールド）
このようになっています。

Fee Simple（フィーシンプル）とは

Fee Simple（フィーシンプル）とは所有権を意味します。
日本のマンションでも各部屋を買ったときに、その持ち分に応じた土地の権利がついてきます。
その土地に権利を所有できますよ、ってことになります。
ようは、マンションを作るときにその土地を買って、その権利をマンションの持ち分に応じて分けているのです。

Lease Hold（リースホールド）とは

このLease Hold（リースホールド）が土地の権利が借地というものです。
Fee Simpleが所有できる権利に対し、Lease Holdは「土地を借りている」のです。

よって物件価格が所有権より、安くなっています。
でも借りてても所有でも見た目は一緒なのに、なぜ物件価格に差がでるのでしょうか？

ハワイの借地物件のリスク

単純に考えると、安く買える借地の物件は魅力的なように感じます
しかし、安いものには理由があります。
借地の物件には以下のようなリスクがあります。

借地料が上がる

借地、すなわち借りているので当然借地料を毎月支払わないといけません。
その借地料ですが、日本の借地権物件は一回契約して借地料が決まれば、なかなかそれが上がることがありません。
なぜなら、日本の場合は「土地を借りたりしないといけない経済的弱者」という考え方が基礎にあったうえで借地借家法という法律があります。
よって、借主が非常に保護されているので、簡単に借地料の値上げはできないのです。
借り手が嫌といえば、ほぼ、無理といえます。

しかし、ハワイの場合は貸主の権利が強いです。
聞いた話では、ハワイの物件価格が高騰したときに「あ、来月から借地料倍でお願いね、無理なら出て行って」みたいなこともあったとのこと。

ようは、借地料が上がるリスクがある。
ということであり、日本のようにその値上げを拒否できないのです。

ローンを組む期間

借地の場合、ローンを組む期間にも影響します
借地には期限があります。
よって、中古物件で買うと、当然借地権の残存期間があります。

仮にその期間が20年としましょう。
すると、ローンを組める期間は「借地権の残存期間マイナス5年」というルールがあるので15年のローンしか組めません。

よって、ローンを組む場合でも残存期間によっては期間が短くしか組めないので、高額なローン支払いになることもあります。

借地を買い取って所有権にする

ケースバイケースになりますが、Lease Holdの物件でもその権利を売買して所有権であるFee Simple物件になることもあります。
もちろん、土地の権利を持っている人が売ってくれたら、という話になります。
よって、日本では考えられないことですが一棟のコンドミニアムで土地の権利が所有権の部屋と借地権の部屋が混同している、そんなことがあるのです。